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Monterrey, NL
Clima
Vivir en el Centro Por: Moisés Lopéz Cantú SystemáticaMiércoles, 11 de Noviembre de 2020 00:00 a.m.

Si, claro ¿porqué no? Me encantaría vivir en el Centro y lo haría si se cumplieran, cuando menos, las siguientes condiciones: vivienda asequible, banquetas anchas y arboladas (libres de puesteros), bicicletas públicas, sistema integrado de transporte público, uno que otro supermercado y acceso a espacios públicos de calidad.

¿Es mucho pedir? No creo, todo es posible en el corto plazo a costos razonables, excepto la vivienda barata.

En el Centro hay un "boom" en edificación, está en proceso de formación un "skyline" sobre Constitución-Hidalgo, Madero-Colón, Félix U. Gómez, el canal Santa Lucia-Washington, en las cercanías de la Macro Plaza y, con menor intensidad, en otros espacios aislados. ¿A qué se debe? En mi opinión, a un cambio en el mercado inmobiliario (las propiedades son ahora más baratas que en otras zonas de la ciudad) y a la regulación DOT (Desarrollo Orientado al Transporte), incluida en el Plan de Desarrollo Urbano del municipio, vigente aún antes de la última modificación a la ley de asentamientos humanos y desarrollo urbano (noviembre de 2017).

Al respecto, la semana pasada se discutieron en el Congreso del estado dos iniciativas: una que pretende aumentar la densidad hasta 1,000 viviendas por hectárea (optando siempre por la menor cesión posible) y otra centrada en edificaciones de cuatro a seis pisos y la idea de que se puede abaratar la vivienda vía la reducción de las áreas de cesión, hasta un 25%, y el resto "materializaría" en inversiones de mejoramiento en el espacio público preexistente (75 por ciento). En ambas se asume que el costo incremental, de las infraestructuras de servicios, serían con cargo al desarrollador. En ninguna es claro como se resuelven los temas de movilidad.

Más allá de si estas propuestas son alcanzables, o razonables, lo cierto es que ninguna de ellas garantiza que el resultado sean viviendas más baratas; el precio de las viviendas depende de más variables y su formación es más compleja que esta aproximación.

Lo otro que es cierto es que no se puede aceptar la propuesta de reducir áreas de cesión, al menos no de la manera que se propone. Sabemos que las áreas de cesión no son suficientes para cubrir los mínimos necesarios en equipamientos públicos y que muchas áreas de la ciudad no cuentan con suficientes espacios públicos efectivos (abiertos, sin limitaciones al acceso y con algún tipo de equipamiento para el uso y disfrute de todos por igual) o áreas verdes. Si a más calidad, pero no a costa de la cantidad. 

El nombre del juego es incentivar proximidad y acceso, eso pasa por más espacio público, redes de servicios para la movilidad más diversas y la cercanía entre los distintos usos del suelo. Hay maneras de lograrlo sin plantear 1,000 hab/hectárea o la reducción de áreas de cesión, algunas son de sentido común y otras ya están en la ley o los planes municipales, por ejemplo: i) Imponer un máximo de cajones en las zonas DOT, en lugar de una reducción voluntaria, ese solo hecho bajaría el costo de los proyectos 25%-30%; ii) Dejar de posibilitar desarrollos distantes y aislados construyéndoles vialidades con dineros públicos, ese dinero se puede invertir en medios no motorizados y transporte público en zonas con buenas mezclas de uso del suelo; iii) Que los gobiernos aporten grandes predios para desarrollos de usos mixtos, con la cuota más alta posible de vivienda asequible; iv) Reducir trámites y restricciones urbanísticas, garantizar suficiencia de servicios (costos incrementales de los desarrolladores) y dejar que el mercado haga lo suyo, cuidando externalidades; y v) Restringir usos y edificaciones que incentivan el uso del auto particular o "fagocitan" el espacio público (gasolineras, llanteras, refaccionarias, comida rápida con autoservicio y otros).

En resumen, las ciudades más exitosas en temas de desarrollo urbano son las que menos restricciones imponen, centran sus esfuerzos en limitar abusos y externalidades, invierten donde los privados no lo harán (espacio público, medios no motorizados, transporte y vivienda asequible por ejemplo) y logran que, con transparencia y rendición de cuentas, el mercado haga lo suyo.

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