icon_facebookicon_twittericon_linkedinicon_instagram
icon_busqueda
Logotipo El Horizonte
Monterrey, NL
Clima
Arrendamiento en tiempos de coronavirus Por: Manuel Jezzini Martínez Asesoría LegalJueves, 15 de Octubre de 2020 00:00 a.m.

A principios de este mes, en el Periódico Oficial del Estado se publicaron un par de reformas relacionadas con el Código Civil del estado que son una evidente respuesta a la problemática que se identifica con motivo de la pandemia que nos aqueja.

En uno de los numerales ya se contemplaba que nadie estaba obligado al caso fortuito, sino cuando ha dado causa o contribuido a él, cuando ha aceptado expresamente esa responsabilidad, o cuando la ley se la impone. Sin embargo, por lo que hemos vivido y por los conceptos que se han manejado, particularmente por el gobierno federal, se identificó que había una carencia en la disposición legal y se le incluyó el concepto de fuerza mayor para establecer el mismo tratamiento ante su actualización.

En otro de los artículos reformados se adicionó el párrafo siguiente:

"Los arrendatarios de bienes inmuebles en los cuales se realicen actividades de giro comercial y que resulten perturbados en el disfrute de los mismos como consecuencia de la aplicación de la declaratoria de emergencia de protección civil o sanitaria emitida por autoridad competente, en la cual se ordene el cese de las operaciones comerciales del giro comercial que le resulte aplicable, podrán tener derecho a una rebaja de la renta durante el tiempo que dure la declaratoria de emergencia y la prohibición de la apertura de sus comercios sobre la circunscripción territorial en la que se ubique el inmueble en términos de lo pactado entre el arrendador y arrendatario o a falta de acuerdo, lo que defina la autoridad competente".

Mucho se había hablado previamente de que ante el impedimento del uso de la cosa dada en renta, por caso fortuito o fuerza mayor, no se causará renta mientras esté presente el impedimento y cuando el mismo dure más de dos meses se podrá pedir la rescisión del contrato. También se contempla por nuestra legislación que si el uso de la cosa se ve afectada en parte, el arrendatario puede pedir la reducción parcial de la renta.

En el otrora Distrito Federal derivado de algunos terremotos ya se habían interpretado y aplicado las disposiciones en comento. Lo anterior derivado de que ante los lamentables acontecimientos algunas construcciones quedaban debilitadas en sus estructuras y eso orillaba a que las autoridades, generalmente de protección civil, recomendaran que se evitara su uso para cualquier fin.

En Nuevo León, hubo incluso un litigio derivado del incumplimiento del pago de unas pensiones rentarias de una maquinaria a causa de que unas personas tomaron las instalaciones de donde se estaban realizando las obras, ante compromisos que dijeron no les habían satisfecho. Ello impedía que se pudieran utilizar los bienes arrendados o regresar a sus dueños.

Resulta lógico suponer que el incumplimiento a un contrato de arrendamiento en los supuestos aludidos no le es atribuible a ninguna de las partes, al no ser éstas las que originaron el que se haya producido un daño total o parcial que imposibilite el que se pueda seguir empleando el bien dado en arrendamiento.

Lo previsto en nuestra legislación en los numerales comentados no es un derecho renunciable y por ello si se llegó a un pacto en sentido contrario el mismo es nulo de pleno derecho.

Así las cosas, debe de estimarse que pueden darse diversas hipótesis y escenarios de variadas naturalezas en los que el uso de un bien mueble o inmueble que se dé en arrendamiento no pueda ser usado de manera parcial o total, cuando ello derive de un caso fortuito o fuerza mayor, entonces habrán de apreciarse los conceptos establecidos y se podría:

a) No se causará renta si hay un impedimento para utilizar el bien, mientras dure el mismo y si éste dura más de dos meses podrá el arrendatario pedir la rescisión del contrato.

b) Si el impedimento sólo afecta de manera parcial el uso de la cosa, el arrendatario puede pedir la reducción de parte de la renta, juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento dura más de dos meses.

c) Como lo establece la reforma, cuando haya una declaratoria de emergencia por protección civil o sanitaria, en el que se ordene el cese de las operaciones comerciales del giro que resulte ser al que se dedica el arrendatario, podrá tener derecho a una rebaja de la renta durante el tiempo que dure la declaratoria de emergencia y la prohibición de la apertura y a falta de acuerdo lo que defina la autoridad competente.

OpenA